房产新政能否构成不可抗力

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2011年1月初，王先生和李小姐夫妇积攒了多年首付款，准备在上海市奉贤区购买一套商品房，实现两人在上海的安家梦。2011年1月10日，王先生夫妇看中了张先生拥有的一套位于奉贤区南桥汽车站附近的一套商品房。2011年1月16日，王先生与张先生经房屋中介签订了《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》，约定房屋总价款为150万元。双方又于该协议签署后十日内签订《上海市房地产买卖合同》，王先生当场支付给张先生定金5万元。但其后因协议没有写明赠送家具事宜，买卖双方随后为此进行多次协商，最终在1月26日达成一致意见，并约定于2011年1月29日签订正式买卖合同。

2011年1月29日当天，王先生夫妇与周先生一起去签合同，却发现根据2011年1月28日起出台的房产税收新政，该房屋交易需缴的营业税要增加3.7万余元。买卖双方协商无果。王先生夫妇遂起诉至奉贤区人民法院，认为房产新政属于不可抗力，自己有权解除房屋买卖合同并要回已交付的定金。周先生认为，房产新政不属于不可抗力，该笔买卖合同不能履行是由于买方违约，不愿意承担多出的税款造成的。

法院判决：

本案中的房产新政不属于不可抗力。王先生夫妇与张先生的商品房买卖合同解除，王先生夫妇已经支付给张先生的5万元定金不能收回。

律师提示：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王先生夫妇与张先生签订的合法有效《房地产买卖居间协议》及其附件《房地产买卖协议》，，双方都应当遵守。协议中没有约定赠送家具事宜，王先生夫妇也没有证据证明存在赠送家具的口头约定，所以不能认定是张先生的过错而耽误了合同签订时间。

另外，双方于1月26日约定的将于1月29日签订《上海市房地产买卖合同》，是对原协议的补充和变更，双方也应当遵守。而对于增加的税费，协议明确约定由买受人承担。王先生作为买受人，对可能出现的履行障碍应当有充分合理的预见，并且税费数额变化不大，应当有能力履行约定的支付税费的义务。因此，房产税收政策变动不必然导致合同不能履行，也就不能构成“不可抗力”，王先生夫妇已支付的五万元定金不能收回。

（本文作者为北京盈科（上海）律师事务所资深合伙人、资深房产律师 李仁正律师，转载请注明作者及出处）